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房貸新政,二手房先“火”

  “930”二套房認定新政和信貸政策的放鬆,令整個市場看到了樓市回暖的預兆。從新政公佈至今的近半個月里,北京樓市已經開始產生一些新的變化。尤其是自8月份以來逐步表現出回暖勢頭的二手房市場,在新政的推動下,已經表現出新增客源增長、成交周期縮短等特征。業內預計,北京樓市有望在四季度穩定回升。   新房、二手房看房人增多   在新政影響下,二手房市場的表現更為突出。   據鏈家地產市場研究部統計,10月1日-14日,北京市二手住宅網簽量為1722套,比上月同期下降51%。在業內看來,雖然二手房網簽量有顯著下降,但主要是受十一假期影響。而新增房客源量更能反映當下的市場趨勢。   鏈家地產市場研究部統計數據顯示,10月1日-12日鏈家新增房源上漲4.7%,新增客源量上漲38%,單量較9月同期上漲了90%。   記者在走訪北京多家中介門店時也瞭解到,新政出台之後,不少門店的咨詢和帶看量有明顯增長,之前的觀望群體也開始考慮出手。   新房市場方面,由於新政出台時間不長,眾多項目的策略調整並不顯著,市場仍略顯膠著。據機構統計,十一假期之後至今,北京僅有位於房山的首開熙悅山瀾庭和昌平的蔚雲府開盤,2個項目累計新增供應570套,市場新增供應量與節前一周(9.22-9.28)相比下降46%,累計新增供應面積達4.4萬平方米,與節前一周相比大幅下跌60%。   不過,面對新政,新房市場上的改善型人群顯得更為活躍。位於亦莊的一個改善型項目開發商介紹,受制於信貸條件,主打改善牌的亦莊市場在上半年較為沉寂,項目的不少意向客戶之前苦於首付不足而一直觀望,新政出台後,項目的到訪量有明顯提升。   四季度或將平穩回暖   雖有新政利好,但北京樓市仍面臨庫存高企的難題。來自亞豪機構統計數據顯示,至10月7日,北京商品住宅可售套數達到91265套的高位。這是北京樓市最近30個月的庫存量最高點。   上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,庫存上升勢頭決定了價格上漲的可能性極低。雖然目前網傳一些房企的醞釀漲價,但僅依靠房貸新政,短期內北京樓市不能快速去化,基本沒有房價上漲的空間。   業內普遍表示,隨著政策層面的利好傳導至樓市需求層面,一方面會強化購房者看待後市的信心,另一方面也實際降低了首次改善型購房的首付比例和信貸成本,從而拉動處於觀望期、暫緩購房計劃的客群開始入市成交,預計四季度北京商品住宅的成交量將會有所上升。但受制於手中的存貨,四季度眾多樓盤的價格增幅也將會保持平穩。   “930新政”   2014年9月30日,中國人民銀行、中國銀監會發佈關於進一步做好住房金融服務工作的通知。通知中包括:對於貸款購買首套普通自住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍,具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。   而此前,銀行執行“認房又認貸”的限貸政策,即對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低於60%,利率不得低於基準利率的1.1倍;暫停第三套及以上住房放貸。   ■ 追蹤   7折利率無蹤 9折還是“有條件”   銀行執行積極性並不高   “央行房貸新政出台半個月,北京也沒見多大動靜。”日前,有買房人向記者抱怨,自己問到的銀行貸款利率還都是基準利率。   昨天,北京一位房地產業內人士也告訴記者,自己買房,“托關係才辦到9.5折的貸款利率”。   記者隨後也致電工商銀行、農業銀行、建設銀行和中國銀行在京部分支行,四大行工作人員均告訴記者,現在買房辦貸款就是基準利率,沒有利率優惠。   綜合記者瞭解到的消息,在北京,四大行首套房貸利率普遍水平還在基準利率,其他一些銀行利率優惠能到9折,9折以下基本沒有。   但根據兩家中介機構提供的消息,類似中信銀行、匯豐銀行、北京農商行、浦發等,首套房9折的利率優惠在新政策出台前就有,房貸新政出台前後沒有變化。而且都有附加條件,諸如一定額度的存款要求,或者需要貸款人買保險、理財產品;有的銀行對客戶身份還有要求,例如世界500強企業的員工等。   率先表態實行房貸新政的招商銀行,在貸款利率優惠上也有附加條件。記者從招商相關人士處瞭解,個人存一年貸款額的5%,可以在貸款上享受9.5折優惠;個人存一年貸款額的15%,可以在貸款上享受9折優惠。   7折利率銀行“肯定虧本”   商業銀行執行央行房貸新政的積極性為什麼不高?   有銀行業內人士表示,當下,不少銀行的保本理財、無風險理財年化收益率都在5%的水平,銀行貸款利率再給相應優惠,可能會使銀行自己都虧本。   目前,五年以上貸款基準利率為6.55%,按9折、8折、7折算,利率水平分別為5.90%、5.24%、4.59%。如果按照銀行業內人士的邏輯,貸款利率7折“肯定要虧本”。   興業銀行首席經濟學家魯政委此前也表示,銀行的現有資金成本顯著高於4.59%的水平,實際操作中對首套房貸執行基本利率的0.7倍事實上不可能。   有分析人士還認為,央行的政策只是給了一個指導性意見,商業銀行從自身經營角度考慮,自然傾向於更高收益的業務。   北京中原地產首席分析師張大偉認為,除非全面降準,或者央行單獨對銀行給出針對首套房貸的額度,否則不會提高銀行房貸優惠的積極性。   (下轉B13版)  (原標題:房貸新政,二手房先“火”) .
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